Kiinteistön Osto Espanjassa

Yleiskatsaus ostoprosessiin

Kiinteistön ostaminen Espanjassa ulkomaalaisena on täysin mahdollista ja turvallista — kunhan prosessi hoidetaan oikein. Espanjassa prosessi on jonkin verran erilainen kuin Suomessa: se sisältää useampia vaiheita, erilaisia sopimustyyppejä ja erillisiä veroja. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki vaiheet järjestyksessä.

Vaihe 1: NIE-numero

Ennen mitään muuta tarvitset NIE-numeron (Número de Identificación de Extranjero). Ilman sitä et voi avata espanjalaista pankkitiliä, allekirjoittaa sopimuksia tai maksaa veroja. NIE voidaan hakea Espanjan konsulaatista Helsingissä tai paikan päällä Espanjassa. Nopein tapa on antaa asianajajan hoitaa se valtakirjalla — katso lisätietoja NIE-oppaastamme.

Vaihe 2: Espanjalainen pankkitili

Kauppahinta maksetaan espanjalaisesta pankkitilistä myyjälle notaarin edessä. Espanjalaiset pankit vaativat NIE-numeron tilin avaamiseen. Suosituimmat pankit kansainvälisille ostajille ovat Sabadell, BBVA ja Santander — monilla on erikoispalveluita ulkomaalaisille asiakkaille. Asianajaja voi suositella sopivaa pankkia.

Vaihe 3: Varaussopimus (Contrato de Reserva)

Kun olet löytänyt haluamasi kiinteistön, myyjä tai välittäjä pyytää yleensä allekirjoittamaan varaussopimuksen ja maksamaan varausmaksun (tyypillisesti 3 000–10 000 euroa). Tämä ottaa kiinteistön pois markkinoilta. On tärkeää, että asianajaja tarkistaa varaussopimuksen ennen allekirjoittamista — sopimus voi sisältää ehtoja, jotka rajoittavat oikeuksiasi.

Vaihe 4: Due Diligence

Varaussopimuksen jälkeen asianajaja suorittaa kattavan juridisen taustatarkistuksen: kiinteistörekisteri, kiinnitykset, taloyhtiövelat, kaavoituslaillisuus, rakennusluvat ja asuttavuustodistus. Tämä vaihe kestää tyypillisesti 1–3 viikkoa. Lue lisää due diligence -oppaastamme. Mikäli tarkistuksessa ilmenee ongelmia, asianajajasi neuvottelee myyjän kanssa tai suosittelee kaupan peruuttamista.

Vaihe 5: Käsirahsopimus (Contrato de Arras Penitenciales)

Arras-sopimus on yksityinen kauppasopimus myyjän ja ostajan välillä. Ostaja maksaa yleensä 10 % kauppahinnasta käsirahana. Sopimus sisältää kaikki kaupan ehdot: hinnan, maksutavan, omistuksensiirron päivämäärän ja muut ehdot. Jos ostaja peruuttaa kaupan ilman perusteltua syytä, hän menettää käsirahan. Jos myyjä peruuttaa, hän on velvollinen maksamaan ostajalle kaksinkertaisen käsirahan takaisin.

Vaihe 6: Notaarin kauppakirja (Escritura Pública de Compraventa)

Lopullinen omistuksensiirto tapahtuu notaarin edessä. Ostaja ja myyjä allekirjoittavat Escritura Pública -asiakirjan, jonka notaari vahvistaa. Loput kauppahinnasta maksetaan tässä vaiheessa pankin vahvistetulla shekillä (cheque bancario). Valtakirjalla toimiessa asianajajasi voi edustaa sinua koko notaarin tilaisuudessa.

Vaihe 7: Verot ja maksut

Kaupanteon yhteydessä maksettavat verot riippuvat siitä, onko kyseessä käytetty vai uusi asunto:

• Käytetty asunto: Varainsiirtovero (ITP) 7 % kauppahinnasta Andalusiassa
• Uusi asunto rakennuttajalta: ALV (IVA) 10 % + leimavero (AJD) 1,2 %
• Notaaripalkkio: noin 0,5–1 % kauppahinnasta
• Kiinteistörekisteröinti: noin 0,2–0,5 % kauppahinnasta
• Asianajajan palkkio: tyypillisesti 1 % kauppahinnasta (+ ALV)

Yhteensä ostajan lisäkustannukset ovat tyypillisesti 10–13 % kauppahinnasta käytetyn asunnon tapauksessa ja 12–15 % uuden asunnon tapauksessa.

Vaihe 8: Kiinteistörekisteröinti

Notaarin kauppakirja toimitetaan kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) rekisteröitäväksi. Rekisteröinti kestää yleensä 1–3 kuukautta. Ennen rekisteröinnin valmistumista omistus on jo laillisesti siirtynyt notaarin kauppakirjan perusteella, mutta rekisteröinti vahvistaa sen kolmansia osapuolia kohtaan.