Due Diligence Espanjassa

Miksi due diligence on välttämätöntä Espanjassa?

Espanjan kiinteistömarkkinoilla on historiallisesti esiintynyt tilanteita, joissa ostaja on huomannut kaupan jälkeen, että kiinteistöllä on rekisteröimättömiä kiinnityksiä, luvattomia laajennuksia tai avoimia verovelkoja. Due diligence — huolellinen oikeudellinen taustatarkistus — on tapa varmistaa, että tiedät tarkalleen mitä olet ostamassa ennen kuin sidot itsesi sopimukseen.

Ammattitaitoinen asianajaja suorittaa due diligencen ennen käsirahsopimuksen (arras privado) allekirjoittamista ja viimeistään ennen notaarin kauppakirjaa. Seuraavassa käymme läpi kaikki keskeiset tarkistuksen osa-alueet.

1. Kiinteistörekisteri (Registro de la Propiedad)

Asianajaja tilaa nota simple -otteen kiinteistörekisteristä. Tämä asiakirja kertoo, kuka kiinteistön virallisesti omistaa, onko sille rekisteröity kiinnityksiä (hipotecas), takavarikkotuomioita, käyttöoikeuksia tai muita rasitteita. Myyjän tulee olla se henkilö tai yhtiö, joka rekisterissä näkyy omistajana — poikkeamat on selvitettävä ennen kauppaa.

2. Kiinnitykset ja velat

Espanjan lain mukaan kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset siirtyvät omistajan mukana, ellei niitä pureta ennen kaupantekoa. Asianajaja varmistaa, että myyjä joko maksaa kiinnityksen pois kaupanteon yhteydessä tai se vähennetään kauppahinnasta ja puretaan notaarin toimistossa. Piilevä kiinnityslaina voi muodostua ostajan vastuuksi ilman asianmukaista tarkistusta.

3. Taloyhtiön velat (comunidad de propietarios)

Asunto-osakeyhtiöissä tai suljetuissa asuinalueissa (urbanización) kiinteistöllä saattaa olla maksamattomia taloyhtiömaksuja. Espanjan laissa yhteisövelka seuraa kiinteistöä — ostaja voi periä edellisen omistajan maksamattomat maksut enintään kolmen vuoden ajalta. Asianajaja pyytää taloyhtiöltä todistuksen (certificado de deudas) siitä, että velat on maksettu.

4. Kiinteistöverorästerit (IBI)

Kiinteistövero (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) on vuosittainen kunnallisvero. Maksamattomat IBI-verot voivat johtaa kiinteistön ulosmittaukseen ja siirtyvät uudelle omistajalle. Asianajaja tarkistaa verorästerit ja vaatii myyjältä todistuksen maksetuista veroista.

5. Kaavoitusvaatimustenmukaisuus

Asianajaja tarkistaa kunnan kaavoitussuunnitelmista (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU), että kiinteistö sijaitsee rakennusmaan eikä maatalousmaan tai suojelualueen vyöhykkeellä. Tämä on erityisen tärkeää Costa del Solin maaseutualueilla, joilla on myyty luvattomia rakennuksia kaupunkimaan hinnalla.

6. Rakennuslupa ja laillisuus

Jokaisella rakennuksella tulee olla kunnalta myönnetty rakennuslupa (licencia de obras). Asianajaja tarkistaa, onko rakennus luvallinen vai onko sille tehty luvattomia laajennuksia tai rakenteita. Luvattomat rakenteet voivat johtaa purkumääräykseen tai estää rakennuksen myynnin tulevaisuudessa.

7. Asuttavuustodistus (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad)

Asuttavuustodistus osoittaa, että rakennus on viranomaisten hyväksymä asumiskäyttöön. Ilman sitä et voi laillisesti liittää kiinteistöön vesi- tai sähkösopimuksia omiin nimiisi. Asianajaja varmistaa, että todistus on voimassa tai hankkii sen ennen kaupantekoa.

8. Katasteritiedot (Catastro)

Katasterirekisteri on verottajan ylläpitämä kiinteistörekisteri, joka sisältää tiedot kiinteistön pinta-alasta, sijainnista ja verotusarvosta. Asianajaja vertaa katasteritietoja kiinteistörekisterin tietoihin — ristiriitaisuudet pinta-aloissa tai rajoissa on selvitettävä ennen kauppaa.

9. Vireillä olevat oikeudenkäynnit

Asianajaja tarkistaa, onko kiinteistöön kohdistuvaa oikeudenkäyntiä tai hallinnollista menettelyä vireillä. Tällainen saattaa liittyä naapurikiistoihin, kunnan kaavahankkeisiin tai perinnönjakoon. Vireillä oleva prosessi voi vaikuttaa kiinteistön arvoon tai jopa estää sen käytön.