Продажа недвижимости в Испании как нерезидент

Основные налоговые обязательства продавца-нерезидента

Продажа недвижимости в Испании для нерезидентов сопряжена с рядом налоговых и административных обязательств, которые существенно отличаются от тех, что несут резиденты страны. Незнание этих правил приводит к штрафам и неприятным сюрпризам. Юридическое сопровождение при продаже не менее важно, чем при покупке.

Удержание 3% (Retención del 3%)

Это ключевая особенность продажи для нерезидентов. Покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить эту сумму напрямую в испанскую налоговую службу (Agencia Tributaria) в течение 30 дней с момента нотариального акта (форма modelo 211). Эта мера является гарантией уплаты налога на прирост капитала продавцом-нерезидентом.

Практически это означает, что на руки продавец-нерезидент получает не полную цену объекта, а на 3% меньше. Если итоговый налог на прирост капитала окажется меньше 3% от цены — разница возвращается продавцу. Если больше — продавец доплачивает.

Налог на прирост капитала нерезидентов (IRNR)

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — налог на доход нерезидентов от продажи недвижимости. Он исчисляется от прироста стоимости: разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом допустимых вычетов. Для граждан стран ЕС, Норвегии и Исландии ставка составляет 19%, для граждан всех остальных стран (в том числе России и СНГ) — также 19%.

К вычетам относятся: расходы на приобретение (нотариус, реестр, налоги, гонорар юриста при покупке), расходы на улучшение объекта (с документальным подтверждением), комиссия агента при продаже и гонорар юриста при продаже. Подача декларации — форма modelo 210 — должна быть осуществлена в течение 4 месяцев с даты сделки.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)

Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — муниципальный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли под объектом и срока владения. Обязанность по его уплате лежит на продавце. Налог уплачивается в муниципалитет по месту нахождения объекта в течение 30 дней с момента сделки.

После решения Конституционного суда Испании 2021 года метод расчёта был реформирован: теперь налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный для него способ расчёта (объективный или по реальному приросту стоимости). Если объект продаётся без прибыли или в убыток, plusvalía не уплачивается при условии документального подтверждения.

Энергетический сертификат

Для продажи жилой недвижимости в Испании продавец обязан предоставить действующий энергетический сертификат (certificado de eficiencia energética). Сертификат выдаётся сертифицированным техником и содержит класс энергоэффективности объекта от A (наилучший) до G (наихудший). Срок действия — 10 лет. Отсутствие сертификата влечёт административные штрафы.

Справка об отсутствии долгов ТСЖ

Продавец обязан предоставить нотариусу справку об отсутствии задолженности перед товариществом собственников жилья (certificado de comunidad al corriente de pago). Справка выдаётся секретарём или администратором ТСЖ и действительна на момент подписания акта. При наличии долгов нотариус укажет их в акте, и они перейдут к покупателю — если стороны не договорились об ином.

Погашение ипотеки при продаже

Если на объекте имеется действующая ипотека, она должна быть полностью погашена при продаже. Банк-кредитор выдаёт справку о сумме долга (certificado de deuda pendiente). В день нотариальной сделки покупатель или продавец перечисляет остаток долга напрямую в банк, после чего банк выдаёт письмо о погашении (carta de pago). Нотариус закрывает ипотеку непосредственно в акте сделки, и юрист подаёт документы на снятие обременения в реестре собственности.

Ориентировочные расходы продавца

Суммарно продавец-нерезидент должен рассчитывать на следующие расходы при продаже:

• IRNR (налог на прирост капитала): 19% от чистой прибыли;
• Plusvalía municipal: зависит от кадастровой стоимости и срока владения;
• Комиссия агента по недвижимости: 3–5% от цены (если используется);
• Гонорар юриста: около 1% от цены;
• Нотариальные расходы: несёт, как правило, покупатель, но часть — продавец.