Доверенность для сделок с недвижимостью в Испании

Что такое доверенность и зачем она нужна?

Нотариальная доверенность (poder notarial) — юридический документ, которым доверитель (покупатель) наделяет уполномоченное лицо (как правило, юриста) правом совершать от его имени юридически значимые действия. Для покупки недвижимости в Испании доверенность особенно актуальна для иностранных покупателей, которые не могут или не хотят многократно приезжать в Испанию. Имея должным образом оформленную доверенность, юрист может:

• получить NIE от имени клиента;
• открыть банковский счёт;
• подписать предварительный договор и договор arras;
• представлять клиента у нотариуса при подписании акта купли-продажи;
• уплатить налоги и зарегистрировать право собственности;
• подключить коммунальные услуги.

Специальная и генеральная доверенность

Испанское право различает два основных вида доверенности:

• Специальная доверенность (poder especial) — охватывает строго определённые действия в рамках конкретной сделки (например, покупку одного объекта по указанному адресу). Рекомендуется в большинстве случаев: она ограничивает полномочия представителя и снижает риски злоупотреблений.
• Генеральная доверенность (poder general) — предоставляет широкие полномочия для управления имуществом и ведения дел в Испании в целом. Используется реже, когда требуется длительное и комплексное представительство интересов клиента.

Для разовой сделки купли-продажи мы рекомендуем специальную доверенность с чётко перечисленным перечнем полномочий.

Как оформить доверенность из России или СНГ

Существует два пути оформления доверенности за рубежом для её использования в Испании:

Вариант 1 — Российский нотариус + апостиль + перевод

Доверитель обращается к российскому нотариусу и подписывает доверенность на русском языке. Далее необходимо:

• проставить апостиль в уполномоченном органе (Министерство юстиции РФ или региональное управление);
• заказать официальный перевод на испанский язык у присяжного переводчика (traductor jurado) или в бюро переводов с нотариальным заверением;
• направить оригинал с переводом юристу в Испанию.

Срок апостилирования в России — от 3 до 15 рабочих дней. Перевод занимает ещё 2–5 дней. Важно учитывать, что с февраля 2023 года Россия приостановила участие в ряде многосторонних конвенций, поэтому перед началом процедуры рекомендуется проконсультироваться с юристом о текущем порядке.

Вариант 2 — Испанское консульство в стране пребывания

Доверитель записывается на приём в Консульство Испании по месту жительства и подписывает доверенность непосредственно перед испанским консульским нотариусом. Такой документ не требует апостиля и перевода — он сразу признаётся в Испании. Срок ожидания записи — от 2 до 6 недель.

Объём полномочий: что нужно указать

Доверенность должна чётко перечислять все необходимые полномочия. Для сделки купли-продажи типичный перечень включает: подписание договоров купли-продажи, получение NIE, открытие банковского счёта, представительство у нотариуса, уплату налогов (ITP/IVA/AJD), регистрацию права собственности, подключение коммунальных услуг. Недостаточно широкая доверенность может привести к отказу нотариуса заверить сделку.

Сроки и дистанционная покупка

Общий срок оформления доверенности — от 2 до 4 недель в зависимости от выбранного способа. Мы рекомендуем начинать этот процесс параллельно с поиском объекта, чтобы не терять время. При наличии готовой доверенности вся сделка — от подписания договора до регистрации права собственности — может быть проведена юристом без единого визита клиента в Испанию. Ключи при этом передаются лично или через доверенное лицо в Испании.