Due Diligence при покупке недвижимости в Испании

Почему due diligence обязателен?

В Испании действует принцип «покупатель несёт риск» (caveat emptor). Это означает, что именно вы как покупатель обязаны убедиться в юридической чистоте объекта до подписания договора. В отличие от ряда других стран, испанский нотариус удостоверяет лишь факт сделки, но не проводит полноценную проверку объекта. Поэтому независимая юридическая проверка — due diligence — является единственным инструментом защиты покупателя.

Пропустить этот этап — значит рисковать купить объект с непогашенной ипотекой, долгами ТСЖ, неузаконенными пристройками или нарушениями градостроительных норм. Все эти обременения автоматически переходят к новому владельцу.

Реестр собственности (Registro de la Propiedad)

Первый и ключевой документ — выписка из реестра собственности (nota simple). Она подтверждает:

• кто является законным владельцем объекта;
• площадь и описание объекта согласно реестру;
• наличие или отсутствие ипотеки (hipoteca);
• обременения, аресты, залоги, сервитуты;
• судебные запреты на распоряжение имуществом.

Если на объекте числится ипотека, необходимо обеспечить её полное погашение продавцом до или в момент сделки, с официальной отметкой в реестре.

Долги перед ТСЖ (Comunidad de Propietarios)

Согласно испанскому законодательству, долги перед товариществом собственников жилья (ТСЖ) переходят к новому владельцу вместе с объектом. Юрист запрашивает у администратора ТСЖ справку об отсутствии задолженности, а также протоколы общих собраний за последние 2–3 года — для выявления предстоящих крупных расходов на ремонт или капитальные улучшения.

Задолженность по налогу IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Неуплаченный IBI является обременением объекта, и муниципалитет вправе взыскать его с нового владельца. Юрист проверяет наличие задолженностей по IBI за последние четыре года.

Соответствие градостроительным нормам

Юрист запрашивает в муниципалитете градостроительный отчёт (informe urbanístico), который показывает:

• к какой зоне относится участок (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная, охраняемая);
• возможности для застройки или расширения;
• наличие охранных зон (прибрежная полоса, лесные зоны и т.д.);
• соответствие строений утверждённым параметрам.

Разрешение на строительство и свидетельство о вводе в эксплуатацию

Каждый построенный объект должен иметь licencia de obras (разрешение на строительство) и licencia de primera ocupación или certificado de habitabilidad (свидетельство о пригодности для проживания). Отсутствие этих документов означает, что объект юридически не существует как жилое помещение: к нему нельзя подключить воду, газ или электричество по постоянному тарифу, а также невозможно зарегистрироваться по месту жительства.

Кадастровые данные и их соответствие реестру

Кадастр (Catastro) и реестр собственности — два разных государственных органа. Нередко площадь или границы объекта в них не совпадают. Юрист сравнивает кадастровую справку с данными реестра и с фактическими параметрами объекта, чтобы выявить расхождения до подписания договора.

Судебные разбирательства и иные риски

Юрист также проверяет, не является ли продавец банкротом или участником судебного спора в отношении данного объекта, а также соответствие объекта договору аренды (если он сдавался в аренду) и условиям страхования.