Покупка недвижимости в Испании — Пошаговое руководство

Шаг 1 — Получение номера NIE

Первый обязательный шаг — получение испанского идентификационного номера иностранца (NIE). Без него невозможно совершить ни одного юридически значимого действия в Испании: открыть счёт, подписать договор, заплатить налоги. NIE можно получить через испанское консульство в стране проживания, лично в Испании или через юриста по нотариальной доверенности. Процедура занимает от одной до восьми недель в зависимости от выбранного способа.

Шаг 2 — Открытие испанского банковского счёта

Для совершения сделки и оплаты налогов потребуется счёт в испанском банке. Большинство банков открывают счета нерезидентам при наличии загранпаспорта, NIE и подтверждения источника дохода. Некоторые банки допускают открытие счёта без личного присутствия, при наличии нотариальной доверенности на юриста.

Шаг 3 — Резервирование объекта

Когда объект выбран, стороны подписывают договор резервирования (reserva или oferta de compra) и покупатель вносит депозит — как правило, от 3 000 до 10 000 евро. Эта сумма снимает объект с продажи. На данном этапе крайне важно проверить, что договор предусматривает возврат депозита в случае выявления юридических проблем в ходе due diligence.

Шаг 4 — Юридическая проверка (Due Diligence)

После резервирования юрист проводит полную проверку объекта: запрашивает выписку из реестра собственности, проверяет долги ТСЖ и налога IBI, изучает разрешения на строительство, свидетельство о вводе в эксплуатацию, кадастровые данные и градостроительный статус. Этот этап занимает от одной до трёх недель. По результатам проверки юрист составляет заключение с перечнем рисков и рекомендациями.

Шаг 5 — Предварительный договор (Contrato de Arras)

Если результаты due diligence удовлетворительны, стороны подписывают предварительный договор — contrato de arras penitenciales. Покупатель вносит 10% от цены объекта (за вычетом уже уплаченного резервационного депозита). Юридические последствия этого договора таковы: если покупатель отказывается от сделки — он теряет уплаченную сумму; если продавец — он обязан вернуть её в двойном размере. В договоре фиксируются цена, описание объекта и дата нотариальной сделки.

Шаг 6 — Нотариальная сделка (Escritura Pública)

В присутствии нотариуса стороны подписывают акт купли-продажи (escritura pública de compraventa). Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы — как правило, банковским чеком или переводом. Нотариус проверяет личность сторон и зачитывает текст договора. После подписания право собственности юридически переходит к покупателю, хотя формальная регистрация происходит позднее.

Шаг 7 — Регистрация в реестре собственности

После нотариальной сделки юрист подаёт документы в реестр собственности. Регистрация занимает от двух до шести недель. До её завершения в реестр вносится предварительная отметка (asiento de presentación), защищающая права нового владельца.

Шаг 8 — Уплата налогов

Покупатель обязан уплатить налоги в течение 30 дней с момента подписания нотариального акта:

• Вторичное жильё: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества. В Андалусии ставка составляет 7% от цены сделки.
• Новое жильё от застройщика: НДС (IVA) — 10% + AJD (гербовый сбор) — 1,2% от цены.

Дополнительно оплачиваются нотариальные расходы (0,3–0,5%), регистрационные сборы (0,1–0,2%) и гонорар юриста (как правило, 1–1,5% от цены объекта).

Итог: ориентировочные расходы покупателя

В целом на Коста-дель-Соль покупатель вторичного жилья должен закладывать дополнительно 10–12% от цены объекта на налоги и расходы. Для новостройки — около 12–14%.