Покупка недвижимости с действующей туристической лицензией (VUT — Vivienda de Uso Turístico) на Коста-дель-Соль выглядит как привлекательная инвестиция: готовый объект, который сразу же может приносить доход от краткосрочной аренды. Однако на практике вопрос передачи лицензии значительно сложнее, чем кажется. Многие покупатели обнаруживают после закрытия сделки, что лицензия, которую они рассчитывали получить вместе с недвижимостью, им фактически не принадлежит. Разберёмся, как это работает на самом деле.
Лицензия VUT (Vivienda de Uso Turístico) — это разрешение на сдачу жилой недвижимости туристам на срок менее двух месяцев за вознаграждение. В Андалусии, и особенно на Коста-дель-Соль — одном из самых популярных туристических направлений Европы — наличие действующей туристической лицензии означает возможность законно зарабатывать через такие платформы, как Airbnb и Booking.com.
В связи с ужесточением жилищной политики и ограничением выдачи новых лицензий во многих муниципалитетах, недвижимость с существующей лицензией VUT пользуется высоким спросом и, как правило, стоит дороже на рынке. Именно поэтому покупателю крайне важно чётко понимать, что именно он приобретает.
Главная ошибка иностранных покупателей состоит в убеждении, что туристическая лицензия «встроена» в объект недвижимости и автоматически переходит к новому владельцу вместе с ключами и нотариальным актом. Это не так.
В соответствии с Decreto 31/2024, регулирующим туристическую аренду в Андалусии, лицензия VUT привязана одновременно к конкретному объекту недвижимости (его регистрационному номеру в Реестре туризма Андалусии — NRA) и к конкретному физическому или юридическому лицу, получившему эту лицензию. Смена собственника недвижимости не влечёт автоматического перехода прав, вытекающих из лицензии.
Иными словами: новый владелец обязан самостоятельно оформить право на туристическую аренду — даже если объект уже зарегистрирован в туристической системе Андалусии.
После приобретения недвижимости новый владелец, намеревающийся продолжать туристическую аренду, должен предпринять следующие шаги:
Важно отметить, что подача новой Declaración Responsable является по своей природе уведомительной, а не разрешительной процедурой. Тем не менее объект должен соответствовать всем действующим правовым требованиям — в том числе касающимся оснащения, противопожарной безопасности и звукоизоляции — которые могли измениться с момента получения первоначальной лицензии.
До подписания любого предварительного договора на недвижимость с туристической лицензией необходимо провести тщательную правовую проверку. Ключевые направления верификации:
Переоформление туристической лицензии и весь процесс регистрации в андалузской системе требуют специализированных знаний в области туристического и административного права. По вопросам непосредственного получения или обновления лицензии VUT мы настоятельно рекомендуем обратиться к нашим партнёрам — licenciaturisticaandalucia.es — специалистам по туристическим лицензиям в Андалусии, которые сопровождают клиентов на всех этапах: от подачи Declaración Responsable до обновления данных в RTA.
Наша юридическая фирма — Salama Legal SLP — специализируется на комплексном правовом сопровождении сделок с недвижимостью, включая due diligence по туристическим лицензиям, проверку штрафных производств и налоговое консультирование. Оба специалиста могут работать параллельно, обеспечивая вам полную поддержку на каждом этапе процесса.
Покупка недвижимости с туристической лицензией на Коста-дель-Соль требует точного юридического подхода на каждом этапе сделки. Наши услуги включают:
Туристическая лицензия — один из наиболее ценных атрибутов недвижимости на Коста-дель-Соль и одновременно один из наиболее юридически сложных. Тот факт, что на момент покупки объект имеет активный номер NRA, не гарантирует, что новый владелец автоматически сможет вести туристическую аренду. Необходимо подать новую Declaración Responsable, обновить сведения о владельце в реестре и убедиться, что объект по-прежнему отвечает всем действующим правовым требованиям.
Прежде чем принять решение о покупке, проведите детальную правовую проверку — это убережёт вас от дорогостоящих сюрпризов после завершения сделки. Мы готовы вам помочь.
Мы проверяем статус туристической лицензии в рамках каждой сделки. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации.