Одна из самых распространённых ошибок иностранных покупателей — планирование бюджета исходя только из цены объекта. В реальности налоги и сборы при покупке недвижимости в Испании добавляют к стоимости ещё 10–12% для вторичного рынка и до 12–13% для новостроек. Незнание этих расходов заранее может поставить сделку под угрозу или создать серьёзные финансовые трудности.
Ниже — полный обзор всех налогов и сборов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в Испании, особенно на Коста-дель-Соль в регионе Андалусия.
1. ITP — налог на передачу собственности (вторичный рынок)
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — основной налог при покупке недвижимости на вторичном рынке. В Андалусии ставка составляет 7% от цены сделки, указанной в нотариальном договоре. Налог оплачивает покупатель, и его необходимо перечислить в налоговые органы в течение 30 рабочих дней с момента подписания нотариального акта.
Важно: если налоговые органы посчитают, что цена сделки занижена по сравнению с кадастровой стоимостью, они могут доначислить налог с разницы. Ваш адвокат заблаговременно проверяет рыночную и кадастровую стоимость объекта, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
2. НДС (IVA) + AJD — для новостроек
При покупке нового жилья непосредственно у застройщика вместо ITP уплачивается НДС (IVA) в размере 10% от цены. Дополнительно взимается гербовый сбор (AJD — Actos Jurídicos Documentados) — в Андалусии его ставка составляет 1,2%. Таким образом, суммарная налоговая нагрузка при покупке новостройки составляет около 11,2%.
При покупке коммерческой недвижимости или земельного участка ставка НДС составляет 21%. Гаражные места, продаваемые отдельно, также облагаются по ставке 21% НДС.
3. Plusvalía — муниципальный налог на прирост стоимости земли
Plusvalía Municipal (официальное название — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — это муниципальный налог, начисляемый на прирост кадастровой стоимости земельного участка за период владения. По общему правилу, этот налог оплачивает продавец.
Тем не менее в договоре купли-продажи стороны могут договориться об ином распределении этого налога. Ваш адвокат проверит формулировки договора, чтобы убедиться, что обязательство по уплате plusvalía возложено именно на продавца.
4. IBI — ежегодный налог на недвижимость
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью, аналог российского налога на имущество. Размер IBI зависит от кадастровой стоимости объекта и муниципального коэффициента и в среднем составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости в год. Для типичной квартиры стоимостью 300 000 евро это может быть от 400 до 1 200 евро в год.
Продавец обязан предоставить квитанции об уплате IBI за последние несколько лет. Задолженность по IBI переходит к новому владельцу — поэтому её проверка является обязательной частью due diligence.
5. IRNR — налог для нерезидентов на доходы от недвижимости
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — пожалуй, наиболее неожиданный налог для многих иностранных владельцев испанской недвижимости. Он взимается ежегодно и распространяется на всех нерезидентов-владельцев, независимо от того, сдают они объект в аренду или нет.
Если вы не сдаёте недвижимость в аренду, налог рассчитывается на основе так называемой «имputación de rentas» — условного вменённого дохода, который испанское законодательство считает полученным от использования объекта для личного проживания. Базой для расчёта служит кадастровая стоимость: как правило, 1,1% или 2% (в зависимости от даты последней переоценки), и с этой суммы уплачивается налог по ставке 19% (для граждан ЕС/ЕЭЗ) или 24% (для остальных нерезидентов).
Если вы сдаёте объект в аренду, налог уплачивается с реального арендного дохода.
Декларацию IRNR необходимо подавать ежегодно. Штрафы за непредставление декларации могут быть существенными — от 50% до 150% суммы неуплаченного налога плюс пени.
Пример расчёта для объекта стоимостью 300 000 евро (вторичный рынок)
| Статья расходов | Сумма (EUR) |
|---|---|
| Цена объекта | 300 000 |
| ITP (7%) | 21 000 |
| Нотариальные услуги | ~1 200 |
| Регистрация в Реестре собственности | ~800 |
| Юридические услуги (ок. 1%) | ~3 000 |
| Итого дополнительных расходов | ~26 000 |
| Общая стоимость сделки | ~326 000 |
* Расчёт приблизительный, актуальные ставки и суммы необходимо уточнять применительно к конкретному объекту.
Почему важно рассчитывать налоги заранее
Незнание реальной налоговой нагрузки — одна из главных причин финансовых затруднений у покупателей. Нередко встречаются ситуации, когда покупатель располагает достаточной суммой для оплаты самого объекта, но не имеет резерва на налоги и сборы. Это может привести к срыву сделки, потере задатка или вынужденному получению невыгодного кредита в последний момент.
Правильное планирование — это не просто удобство, это обязательное условие успешной покупки. Ваш адвокат составит точный расчёт всех расходов ещё до подписания первого договора.
Налоговые консультации через партнёра
По вопросам налогового планирования, оптимизации IRNR и подготовки налоговых деклараций нерезидентов мы сотрудничаем с International Tax Legal Spain — специализированной налоговой компанией, работающей с иностранными владельцами испанской недвижимости.
Хотите получить точный расчёт налогов для конкретного объекта? Свяжитесь с нами — бесплатно объясним все расходы и поможем правильно спланировать бюджет покупки.
Бесплатная консультация 💬 WhatsApp Якоб