Zakup Nieruchomości w Hiszpanii — Przewodnik Krok po Kroku

Wprowadzenie — zakup nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez obywateli polskich jest w pełni możliwy i prawnie uregulowany. Nie ma żadnych ograniczeń dla obywateli UE ani spoza UE w nabywaniu nieruchomości w Hiszpanii. Jednak proces zakupowy różni się od tego w Polsce — wymaga uzyskania specjalnych dokumentów, przejścia przez kilka etapów umownych i zapłaty szeregu podatków. Poniżej przedstawiamy każdy krok po kolei.

Krok 1 — Uzyskanie numeru NIE

Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca — bez niego żadna transakcja prawna ani finansowa nie jest możliwa. NIE można uzyskać w Konsulacie Hiszpańskim w Polsce, osobiście w Policji Narodowej w Hiszpanii lub przez pełnomocnika. Salama Legal SLP może uzyskać NIE w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.

Krok 2 — Otwarcie konta bankowego w Hiszpanii

Choć technicznie możliwy jest przelew zagraniczny bezpośrednio na konto sprzedającego, w praktyce posiadanie hiszpańskiego konta bankowego jest bardzo wskazane — umożliwia domicylowanie opłat wspólnoty, podatku IBI i mediów. Wiele banków (np. Santander, BBVA, CaixaBank) oferuje otwarcie konta nierezydentom przy prezentacji paszportu i numeru NIE.

Krok 3 — Rezerwacja nieruchomości

Po wyborze nieruchomości podpisuje się umowę rezerwacyjną (contrato de reserva) i wpłaca zadatek rezerwacyjny (zazwyczaj 3 000–6 000 EUR). Kwota ta rezerwuje nieruchomość na czas due diligence prawnego. Prawnik powinien przeanalizować warunki umowy przed jej podpisaniem.

Krok 4 — Due diligence prawne

To kluczowy etap, podczas którego prawnik weryfikuje wszystkie aspekty prawne nieruchomości — tytuł własności, obciążenia, zaległości, zgodność z planami zagospodarowania, pozwolenia budowlane i certyfikat zamieszkania. Dopiero po pozytywnym wyniku due diligence rekomendujemy przejście do kolejnego kroku. Więcej szczegółów znajdziesz na stronie due diligence.

Krok 5 — Umowa przedwstępna (Contrato de Arras)

Umowa arras (contrato de arras penitenciales) to zobowiązanie obu stron do zawarcia transakcji. Kupujący wpłaca zazwyczaj 10% ceny zakupu jako zadatek. W przypadku wycofania się:

• Kupujący traci wpłacony zadatek
• Sprzedający musi zwrócić dwukrotność zadatku

Umowa arras musi być starannie przygotowana — jej treść ma bezpośredni wpływ na ochronę prawną kupującego. Salama Legal SLP przygotowuje lub analizuje każdą umowę arras dla swoich klientów.

Krok 6 — Akt notarialny (Escritura Pública)

Właściwa sprzedaż następuje poprzez podpisanie aktu notarialnego u hiszpańskiego notariusza. W dniu podpisania:

• Kupujący wpłaca pozostałą część ceny zakupu (zazwyczaj czekiem bankowym lub przelewem)
• Notariusz weryfikuje tożsamość stron i odczytuje treść aktu
• Hipoteka sprzedającego jest spłacana z ceny zakupu (jeśli dotyczy)
• Nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości

Krok 7 — Rejestracja w Rejestrze Nieruchomości

Po podpisaniu aktu notarialnego prawnik składa wniosek o wpis nowego właściciela do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Proces rejestracji trwa zazwyczaj 1–3 miesiące. Do czasu wpisu nieruchomość jest chroniona wpisem tymczasowym.

Krok 8 — Podatki od zakupu

Wysokość podatku zależy od rodzaju nieruchomości:

• Nieruchomość z rynku wtórnego: Podatek ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — w Andaluzji stawka wynosi 7% od ceny zakupu
• Nieruchomość nowa (deweloper): VAT (IVA) — 10% + podatek AJD (Actos Jurídicos Documentados) — 1,2% w Andaluzji

Zestawienie kosztów zakupu (przybliżone)

Warto zaplanować budżet z uwzględnieniem ok. 10% wartości nieruchomości na pokrycie wszystkich kosztów transakcyjnych.