Due Diligence przy Zakupie Nieruchomości w Hiszpanii

Czym jest due diligence nieruchomości?

Due diligence (należyta staranność) to kompleksowa weryfikacja prawna, techniczna i administracyjna nieruchomości przed dokonaniem zakupu. W Hiszpanii proces ten jest szczególnie ważny, ponieważ system rejestracji nieruchomości i planowania przestrzennego jest złożony, a kupujący — zwłaszcza nierezydenci — narażeni są na poważne ryzyka, jeśli transakcja nie zostanie odpowiednio zbadana.

Salama Legal SLP przeprowadza pełne due diligence dla każdego klienta, obejmujące weryfikację wszystkich aspektów opisanych poniżej, zanim rekomendujemy podpisanie jakiegokolwiek dokumentu.

1. Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad)

Pierwszym krokiem jest uzyskanie aktualnego wyciągu z Rejestru Nieruchomości (nota simple). Dokument ten potwierdza:

• Kto jest prawnym właścicielem nieruchomości
• Czy sprzedający ma prawo do sprzedaży (własność niepodzielona, współwłasność)
• Dokładny opis nieruchomości (powierzchnia, granice, udziały w częściach wspólnych)
• Wszelkie obciążenia wpisane do rejestru

2. Hipoteki i obciążenia (Cargas y Gravámenes)

Nota simple ujawnia wszystkie hipoteki, służebności, prawa pierwokupu i inne obciążenia wpisane do rejestru. Kluczowe jest sprawdzenie:

• Czy nieruchomość obciążona jest hipoteką — jeśli tak, musi zostać spłacona przed lub w chwili sprzedaży
• Czy istnieją embarga (zajęcia komornicze) lub inne wpisy ograniczające rozporządzanie nieruchomością
• Czy ustanowione są służebności (przejazdu, widoku, mediów) wpływające na użytkowanie

Prawnik weryfikuje, że wszystkie obciążenia zostaną wykreślone najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego.

3. Zaległości wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z prawem hiszpańskim, zaległości w opłatach wspólnoty (gastos de comunidad) z ostatnich 3 lat przechodzą na nabywcę. Dlatego prawnik żąda od zarządcy wspólnoty aktualnego zaświadczenia potwierdzającego brak zaległości. Sprawdzamy również:

• Wysokość miesięcznej opłaty wspólnotowej
• Czy planowane są nadzwyczajne wydatki (derrama) — np. remont elewacji lub windy
• Aktualny stan finansów wspólnoty

4. Zaległości podatkowe — podatek IBI

Podatek od nieruchomości IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) jest płacony co roku do gminy. Zaległości w IBI mogą prowadzić do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości. Prawnik uzyskuje zaświadczenie z gminy o braku zaległości podatkowych za poprzednie lata i weryfikuje, że bieżący rok podatkowy jest rozliczony proporcjonalnie.

5. Zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego

Weryfikacja urbanistyczna (consulta urbanística) obejmuje sprawdzenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Plan General de Ordenación Urbanística — PGOU), czy nieruchomość jest sklasyfikowana jako działka budowlana (suelo urbano) lub rolna (suelo rústico). Ma to kluczowe znaczenie dla możliwości przeprowadzenia remontów, rozbudowy, a nawet dla legalności samego budynku.

6. Pozwolenie na budowę i licencja pierwszego zasiedlenia

Prawnik weryfikuje, czy budynek posiada ważne pozwolenie na budowę (licencia de obras) wydane przez gminę oraz zaświadczenie o zamieszkaniu (licencia de primera ocupación lub cédula de habitabilidad). Bez tego zaświadczenia:

• Bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego
• Nie można legalnie podłączyć mediów (prąd, woda)
• Nieruchomość może zostać uznana za nielegalną przez władze urbanistyczne

7. Dane katastralne i zgodność z rejestrową

Kataster (Catastro) to publiczny rejestr nieruchomości zawierający dane dotyczące powierzchni, kształtu działki i wartości katastralnej (będącej podstawą do obliczenia IBI i innych podatków). Prawnik porównuje dane katastralne z danymi w Rejestrze Nieruchomości i z dokumentacją techniczną nieruchomości, wykrywając ewentualne rozbieżności wymagające korekty.

8. Toczące się postępowania sądowe i administracyjne

Prawnik sprawdza, czy wobec nieruchomości lub jej właściciela nie toczą się postępowania sądowe, egzekucyjne lub administracyjne, które mogłyby wpłynąć na transakcję. Obejmuje to również weryfikację, czy nieruchomość nie jest objęta procedurą wywłaszczeniową (expropiación forzosa) planowaną przez administrację publiczną.

Dlaczego due diligence jest niezbędne?

Brak należytej weryfikacji prawnej to jedno z najczęstszych źródeł problemów w transakcjach nieruchomościowych w Hiszpanii. Kupujący bez wsparcia prawnego ryzykują nabycie nieruchomości z ukrytymi obciążeniami, nielegalnymi rozbudowami lub zaległościami podatkowymi. Salama Legal SLP przeprowadza pełne due diligence i dostarcza klientowi pisemny raport z wynikami weryfikacji przed każdą transakcją.