Myyjän opas
Verot, asiakirjat ja prosessi — kaikki mitä ulkomaalainen myyjä tarvitsee tietää
Jos myyt espanjalaisen kiinteistön, mutta asut pysyvästi Suomessa (et-asukas, no-residente), sinuun sovelletaan erityisiä verosäännöksiä. Prosessi eroaa merkittävästi Espanjassa asuvien myyjien prosessista, ja siinä on useita vaiheita, jotka on tunnettava etukäteen. Asianajajan käyttö on suositeltavaa — useissa vaiheissa se on käytännössä välttämätöntä.
Tämä on ulkomaalaisen myyjän tärkein erityispiirre Espanjassa. Kun ei-asuva henkilö myy espanjalaisen kiinteistön, ostaja on lain mukaan velvollinen pidättämään 3 % kauppahinnasta ja tilittämään sen suoraan veroviranomaiselle (Agencia Tributaria). Tämä tehdään Modelo 211 -lomakkeella yhden kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä.
Tämä 3 %:n pidätys toimii ennakkoverona myyjän mahdollisesta luovutusvoitosta. Jos lopullinen vero on pienempi kuin pidätetty summa, myyjällä on oikeus hakea ylijäämä takaisin (palautus). Jos vero on suurempi, myyjän on maksettava erotus.
Ei-asuvan myyjän luovutusvoitosta maksetaan veroa 19 % (EU/ETA-kansalaisille). Luovutusvoitto lasketaan seuraavasti: myyntihinta miinus alkuperäinen ostohinta miinus ostoon liittyvät todistettavat kulut (notaaripalkkio, rekisteröintikulut, asianajajan palkkio, varainsiirtovero) miinus myyntiin liittyvät kulut (välityspalkkio, asianajajan palkkio) miinus mahdolliset tehdyt parannustyöt (dokumentoituina kuitteineen).
Myyjän on jätettävä IRNR-veroilmoitus (Modelo 210) neljän kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä. Asianajajasi hoitaa laskelman ja ilmoituksen puolestasi.
Plusvalía municipal on kunnallinen maanarvonjoustusvero, joka perustuu kiinteistön katasteriarvon nousuun omistusaikana. Se lasketaan kiinteistön maa-arvon perusteella (ei rakennusten arvon). Veron määrä riippuu omistusajasta ja kunnan soveltamista kertoimista. Tämä vero on myyjän maksettava. Vuodesta 2021 alkaen myyjällä on oikeus valita laskentamenetelmä — kiinteä menetelmä tai todelliseen arvonnousuun perustuva menetelmä — sen mukaan, kumpi on hänelle edullisempi.
Espanjassa kiinteistön myynti edellyttää voimassa olevaa energiatehokkuustodistusta. Todistuksen hankkii asianajaja tai sertifioitu energiakartoittaja. Se luokittelee kiinteistön energiatehokkuuden asteikolla A–G ja on voimassa 10 vuotta. Ilman voimassa olevaa energiatodistusta kauppaa ei voi tehdä.
Jos myytävä kiinteistö kuuluu taloyhtiöön (comunidad de propietarios), myyjän on esitettävä todistus siitä, että kaikki yhteisömaksut on maksettu. Tämä asiakirja hankitaan taloyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä. Sen puuttuminen tai maksamattomat yhteisömaksut voivat viivästyttää tai estää kaupanteon.
Myyjän on esitettävä kuitti tai todistus siitä, että kiinteistövero (IBI) on maksettu kaikilta kuluvilta vuosilta. Notaari vaatii yleensä viimeisten vuosien IBI-kuitit. Maksamattomat verot voivat siirtyä uudelle omistajalle.
Jos kiinteistöllä on voimassa oleva kiinnityslaina (hipoteca), se on purettava ennen omistuksen siirtoa tai viimeistään kaupanteon yhteydessä. Yleensä myyjän pankki lähettää edustajan notaarin toimistoon, jossa laina maksetaan ja puretaan samanaikaisesti kaupanteon kanssa. Asianajajasi koordinoi tämän prosessin.
Myyntiä edeltävät tehtävät: energiatodistus, taloyhtiövelattomuustodistus, IBI-kuiteistustus, kiinnityslainaneuvottelu. Kaupantekopäivä: notaarin kauppakirja, 3 %:n pidätys, kiinnityslainan purku. Kaupanteon jälkeen: IRNR-veroilmoitus (Modelo 210), plusvalía municipal, mahdollinen veronpalautushakemus.
Salama Legal SLP hoitaa kaikki myynnin oikeudelliset ja verotukselliset asiat puolestasi — myös etänä valtakirjalla. Ota yhteyttä hyvissä ajoin ennen kauppaa.