Uuden Asunnon Osto Piirustuksista

Mitä tarkoittaa off-plan -ostaminen?

Off-plan -ostamisessa (compra sobre plano) ostat asunnon ennen kuin se on rakennettu — usein pelkästään pohjapiirrosten ja myyntiesitteiden perusteella. Costa del Solilla tämä on hyvin yleistä, ja monet suomalaiset ostajat ovat kiinnostuneita uusista kerrostalo- ja rivitalohankeista Marbellalla, Esteponassa, Benahavíssa ja muissa rannikkokaupungeissa. Off-plan -ostamisessa on merkittäviä etuja — usein alhaisempi hinta, mahdollisuus valita viimeistely ja uusi rakennus — mutta myös erityisiä oikeudellisia riskejä, jotka on tunnettava.

Pakollinen pankkitakaus (Aval Bancario)

Espanjan laki (Laki 20/2015 ja aiempi Laki 57/1968) velvoittaa rakennuttajaa toimittamaan ostajalle pankkitakauksen (aval bancario) tai vakuutuksen kaikista maksamistasi ennakkomaksuista. Tämä tarkoittaa, että jos rakennuttaja menee konkurssiin tai ei toimita asuntoa, saat rahasi takaisin pankkitakauksen kautta.

Asianajajasi tehtävänä on varmistaa, että pankkitakaus on olemassa, voimassa ja kattaa kaikki maksamasi erät ennen kuin maksat mitään. Ilman voimassa olevaa pankkitakausta ennakkomaksusi ovat vaarassa.

Maksuaikataulu

Off-plan -ostamisessa maksat asunnon osissa rakentamisen edetessä. Tyypillinen maksuaikataulu Costa del Solilla näyttää seuraavalta:

• Varausmaksu: 5 000–10 000 euroa sopimuksen allekirjoittamisessa
• Yksityinen kauppasopimus (contrato privado): 20–30 % kauppahinnasta
• Rakentamisen aikainen erä (jos sovittu): 10–20 % rakentamisen puolivälissä
• Loppuerä: 60–70 % luovutuksen yhteydessä notaarilla

Jokainen maksu on suojattava omalla pankkitakauksellaan tai vakuutustodistuksellaan.

Rakennusluvan tarkistus

Ennen sopimuksen allekirjoittamista asianajaja tarkistaa, onko rakennuttajalla voimassa oleva rakennuslupa (licencia de obras mayor). Jos rakennuslupaa ei vielä ole, sopimuksessa tulee olla selkeä ehto, jonka mukaan kauppa voidaan peruuttaa ja rahat palautetaan kokonaisuudessaan, jos lupaa ei myönnetä. Ilman rakennuslupaa hanke voi viivästyä vuosilla tai kaatua kokonaan.

Asuttavuustodistuksen viivästykset

Yksi yleisimmistä ongelmista off-plan -ostamisessa on asuttavuustodistuksen (Licencia de Primera Ocupación) viivästyminen. Rakennuttaja saattaa luovuttaa asunnon sinulle ennen kuin kunta on myöntänyt asuttavuustodistuksen. Ilman sitä et voi laillisesti rekisteröidä vesi- ja sähkösopimuksia nimiisi tai asua siellä virallisesti. Asianajajasi neuvottelee sopimukseen ehdot, jotka suojaavat sinua tässä tilanteessa.

Luovutustarkastus (Snagging Inspection)

Ennen allekirjoittamista notaarilla on tehtävä luovutustarkastus. Asianajajasi suosittelee usein itsenäistä rakennustarkastajaa, joka käy läpi asunnon ja dokumentoi kaikki virheet, puutteet ja rakennusvirheet. Nämä tulee kirjata kauppakirjaan tai erilliseen asiakirjaan ennen avainten luovuttamista. Jos virheitä löytyy, rakennuttaja on velvollinen korjaamaan ne.

10 vuoden rakennustakuu

Espanjan laki (LOE, Ley de Ordenación de la Edificación) takaa uusille rakennuksille seuraavat takuuajat:

• 1 vuosi: viimeistelyvirheet (maalaus, kaakelit, kalusteet)
• 3 vuotta: LVI- ja asennusvirheet (putket, sähkö, lämmitys)
• 10 vuotta: rakenteelliset virheet (perustukset, kantavat rakenteet)

Asianajajasi varmistaa, että rakennuttaja on täyttänyt vakuutusvelvollisuutensa näiden takuuaikojen osalta.

Mitä asianajaja tarkistaa off-plan -kaupassa?

Kattava juridinen tarkistus sisältää: rakennuttajan luotettavuuden ja taloudellisen tilanteen, pankkitakauksen voimassaolon, rakennusluvan olemassaolon, sopimuksen ehdot (erityisesti viivästys- ja peruutusklausuulit), maksuaikataulun ja -erät sekä kiinteistön rekisteröinnin status rakennuttajan nimissä.