Verot

Verot Kiinteistön Ostossa Espanjassa

Yksi yleisimmistä virheistä, joita suomalaiset tekevät ostaessaan kiinteistöä Espanjasta, on aliarvioida verot ja lisäkustannukset. Espanjassa verot ja muut lakisääteiset maksut lisäävät kauppahintaan tyypillisesti 10–12 %. Jos ostat 300 000 euron asunnon, varaudu noin 25 000–36 000 euron lisäkustannuksiin. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki keskeiset verot ja maksut — sekä tärkeimmät erot uudisrakentamisen ja vanhojen asuntojen välillä.

ITP — Varainsiirtovero Olemassa Olevista Asunnoista

Kun ostat käytetyn asunnon Espanjasta (ei uudisrakennus), maksat ITP:tä (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) eli varainsiirtoveroa. Andalusian autonomisessa yhteisössä, johon Costa del Sol kuuluu, ITP on 7 % kauppahinnasta.

ITP maksetaan ostajan toimesta kaupanteon jälkeen — yleensä 30 päivän kuluessa notaarikauppakirjasta. Veroilmoitus (Modelo 600) jätetään Andalusian veroviranomaiselle. Asianajaja hoitaa tämän puolestasi, jotta määräaika ei ylity ja verolaskenta on oikea.

Tärkeää: ITP lasketaan notaarikauppakirjassa ilmoitetusta kauppahinnasta, mutta verohallinto voi tarkistaa arvon katastroarvoon (valor de referencia) perusteella. Jos kauppahinta on merkittävästi alle katastroarvon, verotoimisto voi lähettää lisäverolaskun. Asianajaja tarkistaa arvot etukäteen.

ALV ja AJD — Uudisrakentamisen Verot

Jos ostat uuden asunnon suoraan rakennuttajalta (primera transmisión), ITP:n sijaan maksat:

• ALV (IVA) 10 % — arvonlisävero uudisasunnosta
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 1,2 % — asiakirjavero Andalusiassa

Yhteensä uudisasunnon ostokulut ovat siis noin 11,2 % kauppahinnasta — hieman korkeammat kuin vanhan asunnon ITP. Lisäksi notaari- ja rekisterikulut tulevat päälle.

Plusvalía — Kunnallinen Maan Arvonnousuvero

Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) on kunnallinen vero, joka perustuu maan arvonnousuun myyjän omistusaikana. Lain mukaan tämä vero kuuluu myyjälle — mutta sopimuksessa voidaan sopia toisin.

Käytännössä asianajaja tarkistaa aina, kuka maksaa plusvalían ja onko laskelma oikea. Vuodesta 2021 lähtien laskentamenetelmää on uudistettu oikeudenmukaisempaan suuntaan, mutta kunnilla on edelleen harkintavaltaa laskelman suhteen. Jos myyjä ei maksa plusvalíaa ennen kauppaa, on olemassa riski, että se siirtyy ostajalle kiinteistörasitteena.

IBI — Vuotuinen Kiinteistövero

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on vuotuinen kunnallinen kiinteistövero, jota maksetaan joka vuosi omistusaikana. IBI lasketaan kiinteistön katastroarvosta, ja veroprosentti vaihtelee kunnittain yleensä 0,4–1,1 %:n välillä.

Kaupan yhteydessä tarkistetaan aina, onko myyjä maksanut viimeiset IBI-verot. Maksamattomat IBI:t voivat periä uudelta omistajalta kunta. Asianajaja pyytää myyjältä IBI-maksukuitit viimeisiltä kolmelta vuodelta ennen kaupan päättämistä.

IRNR — Ei-Asukkaan Tulovero Ilman Vuokratulojakin

Tämä vero yllättää monet suomalaiset ostajat. Espanjassa ei-asukkaat (non-residents) joutuvat maksamaan IRNR:ää (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) myös silloin, kun kiinteistö on vain omassa käytössä eikä vuokralla. Tätä kutsutaan imputación de rentas -järjestelmäksi.

Vuotuinen laskennallinen tulo on 1,1 % tai 2 % kiinteistön katastroarvosta (riippuen onko arvo päivitetty viimeisen kymmenen vuoden aikana), ja tästä maksetaan IRNR:ää 19 % (EU/ETA-kansalaisille). 300 000 euron kiinteistölle tämä tarkoittaa tyypillisesti 300–800 euron vuotuista verovelvoitetta.

IRNR-ilmoitus (Modelo 210) jätetään vuosittain seuraavan vuoden tammikuun 31. päivään mennessä. Asianajaja tai kumppaniverotoimisto voi hoitaa ilmoituksen puolestasi.

Esimerkkilaskelma: 300 000 Euron Kiinteistö (Olemassa Oleva Asunto)

Kustannus	Prosentti	Summa (arvio)
ITP (varainsiirtovero, Andalusia)	7 %	21 000 €
Notaarikulut	~0,5 %	1 500 €
Kiinteistörekisterikulut	~0,4 %	1 200 €
Asiakirja- ja käsittelykulut	~0,2 %	600 €
Yhteensä lisäkustannukset (noin)	~8,1 %	24 300 €
Asianajajan palkkio (tyypillisesti)	~1 %	3 000 €
Kokonaiskustannukset päälle kauppahinnan	~9,1 %	27 300 €

Luvut ovat arvioita ja vaihtelevat kiinteistön sijainnin, tyypin ja kauppahinnan mukaan. Asianajaja laskee tarkan arvion tapauskohtaisesti.

Verotus Ei-Asukkaan Näkökulmasta — Vuokratulot

Mikäli vuokraat kiinteistöäsi loma-asuntona, vuokratulot ovat Espanjassa verotettavaa tuloa. EU/ETA-kansalaisten veroaste on 19 % nettovuokratuloista (tuloista voidaan vähentää kuluja). Vuokraustoiminnasta on ilmoitettava sekä Espanjaan (neljännesvuosittain Modelo 210) että Suomeen verottajalle.

Espanjan ja Suomen välinen verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen, mutta molemmissa maissa on ilmoitusvelvollisuus. Tähän erikoistunut kumppanimme internationaltaxlegalspain.com auttaa verosuunnittelussa ja -ilmoitusten laadinnassa.

Verosuunnittelu Kannattaa — Aloita Ennen Kauppaa

Verotusrakenne on parasta suunnitella ennen kaupan allekirjoittamista. Esimerkiksi ostavan tahon rakenne (henkilökohtaisesti, espanjalainen yhtiö tai ulkomainen holdingyhtiö) vaikuttaa merkittävästi vuosittaiseen verotaakkaan. Asianajaja ja verokumppani tekevät yhteistyötä varmistaakseen, että kiinteistön omistusrakenne on sinulle verotuksellisesti edullinen.