Juridische Gids
De volledige stap-voor-stap gids van NIE tot notariële akte — inclusief kosten
Het kopen van een woning op de Costa del Sol is voor veel Nederlanders en Belgen een levensdroomdroom. Het goede nieuws: als EU-burger heeft u het recht om onroerend goed in Spanje te kopen zonder speciale vergunningen. Het proces verschilt echter aanzienlijk van wat u gewend bent. Een goede voorbereiding en juridische begeleiding zijn essentieel om de aankoop soepel en veilig te laten verlopen.
Zonder NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) kunt u in Spanje geen enkel juridisch of financieel document ondertekenen. Het is dan ook het eerste dat u regelt. U kunt het aanvragen via het Spaans consulaat in Nederland of België, of via uw Spaanse advocaat met een notariële volmacht. De wachttijd bedraagt twee tot vier weken via consulaat, of een tot twee weken via advocaat met volmacht. Zie onze gedetailleerde NIE-gids voor meer informatie.
Voor de betaling van de koopprijs, belastingen en kosten heeft u een Spaanse bankrekening nodig. De meeste Spaanse banken (zoals Banco Sabadell, CaixaBank of BBVA) bieden rekeningen aan voor niet-ingezetenen (cuenta de no residente). U heeft uw paspoort, NIE-nummer en bewijs van herkomst van uw vermogen nodig. In veel gevallen kunt u de rekening ook online openen.
Zodra u een woning heeft gevonden, tekent u doorgaans een reserveringsovereenkomst (contrato de reserva) en betaalt u een reserveringsdeposito van doorgaans 3.000 tot 10.000 euro. Dit bedrag blokkeert de woning voor een bepaalde periode (meestal twee tot vier weken) zodat uw advocaat de juridische controle kan uitvoeren. Laat uw advocaat deze overeenkomst altijd beoordelen voordat u tekent.
In deze fase controleert uw advocaat alle juridische aspecten van de woning: eigendomsregister, hypotheken, schulden, stedenbouwkundige conformiteit, bewoonbaarheidsverklaring en kadastrale gegevens. Dit onderzoek duurt doorgaans één tot twee weken. Zie onze due diligence pagina voor een volledig overzicht van wat wordt gecontroleerd.
Als de due diligence geen bezwaren oplevert, wordt de contrato de arras penitenciales ondertekend. Dit is een bindende voorlopige koopovereenkomst waarbij de koper doorgaans 10% van de koopprijs betaalt als aanbetaling. Deze overeenkomst bevat de volledige koopprijs, de overdachtsdatum en alle voorwaarden. Belangrijk: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele teruggeven.
De definitieve eigendomsoverdracht vindt plaats bij de notaris. Beide partijen (of hun gevolmachtigden) tekenen de escritura de compraventa. De koper betaalt het resterende bedrag via een bancaire cheque (cheque bancario). De notaris verifieert de identiteiten, controleert het eigendomsregister op het moment van ondertekening en legt de transactie vast.
Na de notariële akte moet de koopakte worden ingeschreven in het eigendomsregister. Dit is de stap die u officieel rechtsbescherming geeft als eigenaar. Uw advocaat dient de akte in bij het register, dat doorgaans twee tot zes weken nodig heeft voor de verwerking.
Bij de aankoop van bestaand vastgoed betaalt u de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), de overdrachtsbelasting. In Andalusië bedraagt dit momenteel 7% van de koopprijs. Bij nieuwbouw betaalt u geen ITP maar 10% BTW (IVA) plus 1,2% zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Uw advocaat berekent de exacte belastingen en zorgt voor tijdige betaling binnen de wettelijke termijn van 30 werkdagen.
Naast de aankoopprijs en belastingen rekent u doorgaans met de volgende bijkomende kosten:
Houd rekening met totale bijkomende kosten van 10–13% bovenop de aankoopprijs bij bestaand vastgoed, of 13–15% bij nieuwbouw.
Salama Legal begeleidt u van begin tot eind bij uw vastgoedaankoop op de Costa del Sol. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over uw specifieke situatie.