Juridische Gids
Wat uw advocaat controleert voordat u tekent — en waarom het onmisbaar is
In Spanje geldt het principe caveat emptor: de koper draagt de verantwoordelijkheid om de juridische en technische staat van een woning te verifiëren voordat de koopakte wordt ondertekend. Anders dan in Nederland, waar een notaris standaard uitgebreid onderzoek doet, is de Spaanse notaris primair verantwoordelijk voor de juridische geldigheid van de akte zelf — niet voor het opsporen van verborgen schulden, illegale aanbouwen of stedenbouwkundige overtredingen. Dat is precies de taak van uw advocaat.
Een professioneel due diligence onderzoek omvat meerdere registers en overheidsdatabases en kan problemen aan het licht brengen die, als ze onontdekt blijven, leiden tot financiële schade, juridische procedures of zelfs sloopbevel voor delen van de woning.
De eerste en meest essentiële stap is het opvragen van de nota simple bij het eigendomsregister. Dit document toont wie de wettelijke eigenaar is, of er hypotheken of andere zakelijke rechten op het pand rusten, en of er beslagen of juridische beperkingen zijn. Uw advocaat controleert of de verkoper inderdaad de rechtmatige eigenaar is en of de woning vrij is van lasten die niet door de verkoper worden afgelost voor de overdracht.
Bijzondere aandacht gaat naar erfdienstbaarheden, opstalrechten, recht van overpad en andere zakelijke rechten die de gebruiksmogelijkheden van het pand kunnen beperken.
Als de woning bezwaard is met een hypotheek, moet die op het moment van overdracht worden afgelost — ofwel door de verkoper vóór de notariële akte, ofwel door de koper die een deel van de koopprijs rechtstreeks overmaakt aan de hypotheekbank van de verkoper. Uw advocaat controleert het exacte openstaande bedrag en zorgt dat de hypotheek formeel wordt doorgehaald (cancelación registral). Hetzelfde geldt voor eventuele beslagen van schuldeisers of de belastingdienst.
In een appartementencomplex of urbanisatie is de woning onderdeel van een Comunidad de Propietarios (VvE). Achterstallige VvE-bijdragen gaan mee over op de nieuwe eigenaar. De Spaanse wet verplicht de verkoper een certificaat te overleggen van de VvE-beheerder (administrador de fincas) waaruit blijkt dat er geen openstaande schulden zijn. Uw advocaat verifieert dit certificaat en adviseert over de inhoud van de statuten en eventuele geplande renovatieprojecten die extra kosten met zich meebrengen.
De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) is een gemeentelijke belasting die rust op het pand. Onbetaalde IBI kan leiden tot een gemeentelijk beslag op de woning. Uw advocaat vraagt de laatste betaalbewijzen op en controleert of er geen achterstallige bedragen zijn bij de gemeente.
Een van de meest kritieke onderdelen van due diligence in Spanje is de verificatie van de stedenbouwkundige status. Uw advocaat vraagt het informe urbanístico op bij de gemeente en controleert of de woning en alle aanbouwen (terassen, garages, zwembaden, extra verdiepingen) zijn gebouwd met geldige vergunningen en conform het bestemmingsplan. Illegale bouwwerken in Spanje zijn een wijdverbreid probleem, met name in landelijke gebieden en aan de Costa del Sol.
Als er illegale constructies zijn, beoordeelt uw advocaat of regularisatie mogelijk is via een AFO-certificaat (Asimilado Fuera de Ordenación) of DAFO-procedure, of dat sloop dreigt.
De licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad is het officiële document dat bevestigt dat de woning voldoet aan alle eisen voor bewoning en als zodanig is opgeleverd. Zonder dit document kunnen nutsvoorzieningen niet op naam worden gezet, kan er geen hypotheek worden verkregen en is verhuur niet toegestaan. Uw advocaat controleert de aanwezigheid en geldigheid van dit document.
Het kadaster (Catastro) en het eigendomsregister zijn in Spanje twee afzonderlijke registers die niet altijd overeenkomen. Discrepanties in oppervlakte of begrenzing kunnen leiden tot belastingproblemen of geschillen met buren. Uw advocaat vergelijkt de kadastrale gegevens met de gegevens in het eigendomsregister en signaleert eventuele afwijkingen die moeten worden gecorrigeerd.
Ten slotte controleert uw advocaat of er lopende rechtszaken zijn waarbij de woning of de verkoper betrokken is, en of er gemeentelijke procedures lopen die de woning kunnen raken (zoals sloopbevelen of herstelbevelen wegens illegale bouw).
Bij Salama Legal voeren wij voor elke cliënt een volledig due diligence onderzoek uit voordat er enig document wordt ondertekend. Zo koopt u met de zekerheid dat uw investering juridisch waterdicht is.
Voorkom onaangename verrassingen na de aankoop. Salama Legal voert een volledig due diligence onderzoek uit voor uw vastgoedtransactie op de Costa del Sol.