Belastingen bij Aankoop Onroerend Goed in Spanje — Gids voor Nederlanders

Een van de meest gestelde vragen van Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje willen kopen is: "Welke bijkomende kosten moet ik rekening mee houden?" Het antwoord is genuanceerder dan veel mensen verwachten. Naast de aankoopprijs betaalt u bij een Spaanse vastgoedaankoop een reeks belastingen en heffingen die sterk variëren afhankelijk van het type woning (bestaande bouw of nieuwbouw), de regio en de aankoopprijs. In dit overzicht leggen we alle kosten helder uit.

Overdrachtsbelasting (ITP) bij Bestaande Bouw

De Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de overdrachtsbelasting die u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Dit is vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Nederland, maar het tarief is doorgaans hoger.

In Andalusië — de regio die de Costa del Sol omvat — bedraagt het ITP-tarief 7% van de officiële aankoopprijs (of de kadastrale waarde als die hoger is). Andalusië heeft hiermee een van de lagere ITP-tarieven van Spanje; sommige andere regio's hanteren tarieven van 8% tot 10%.

Rekenvoorbeelden ITP (7% in Andalusië)

De ITP moet worden betaald binnen 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële akte. Uw advocaat zorgt voor de tijdige aangifte en betaling via het officiële formulier (600). Een te late betaling leidt tot boetes en rente.

BTW en AJD bij Nieuwbouw

Bij de aankoop van een nieuwe woning (rechtstreeks van de projectontwikkelaar, als eerste eigenaar) betaalt u geen ITP, maar in de plaats daarvan twee andere belastingen:

BTW (IVA)

De Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) bij woningen bedraagt 10% van de aankoopprijs. Dit is het verlaagde btw-tarief dat specifiek geldt voor residentieel vastgoed. Voor commercieel vastgoed (parkeerplaatsen, winkelpanden, bedrijfsruimten) geldt het standaardtarief van 21%.

Zegelrecht (AJD)

Bovenop de btw betaalt u bij nieuwbouw ook het Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), ook wel zegelrecht of documentenbelasting genoemd. In Andalusië bedraagt dit 1,2% van de aankoopprijs.

Voorbeeld nieuwbouw bij €300.000

Plusvalía Municipal

De Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — beter bekend als de plusvalía — is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. In principe is deze belasting verschuldigd door de verkoper, maar u moet er als koper van op de hoogte zijn omdat:

• In sommige regio's of via contractuele afspraak de koper de plusvalía betaalt
• Als de verkoper de plusvalía niet betaalt, kan de belastingdienst dit in bepaalde situaties verhalen op de woning — en dus indirect op u als nieuwe eigenaar

Uw advocaat controleert standaard of de plusvalía door de verkoper is voldaan vóór de overdracht.

Notariskosten en Kadasterregistratie

Naast belastingen betaalt u bij de aankoop ook kosten voor de notaris en de inschrijving bij het kadaster (Registro de la Propiedad).

• Notariskosten: Deze zijn wettelijk gereglementeerd in Spanje en bedragen doorgaans 0,2% tot 0,5% van de aankoopprijs, met een minimum en maximum. Bij een woning van €300.000 kunt u rekening houden met circa €800 tot €1.500.
• Kadasterregistratie: Eveneens wettelijk geregeld. Doorgaans 0,1% tot 0,25% van de aankoopprijs, typisch €400 tot €900 bij een middenklassewoning.

De notariskosten worden traditioneel betaald door de koper, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen. Uw advocaat begeleidt u bij de notarisafspraak en zorgt dat alle documenten correct zijn.

Jaarlijkse Belastingen als Eigenaar in Spanje

De belastingverplichtingen stoppen niet na de aankoop. Als eigenaar van onroerend goed in Spanje heeft u ook jaarlijkse verplichtingen, ook als u er niet woont.

Onroerendezaakbelasting (IBI)

De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is de Spaanse equivalent van de Nederlandse onroerendezaakbelasting. Het tarief wordt vastgesteld door de gemeente en bedraagt doorgaans 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde (die in de meeste gevallen lager is dan de marktwaarde). Bij een gemiddelde woning aan de Costa del Sol bedraagt de IBI typisch €300 tot €1.200 per jaar.

Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (IRNR)

Als u niet in Spanje woont maar er wel onroerend goed bezit, moet u jaarlijks aangifte doen voor de Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Er zijn twee scenario's:

• Woning staat leeg / eigen gebruik: U betaalt belasting over een fictief inkomen, berekend als 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Het belastingtarief voor EU-burgers (Nederlanders en Belgen) bedraagt 19%.
• Woning wordt verhuurd: U betaalt 19% belasting over de netto huurinkomsten (na aftrek van bepaalde kosten zoals hypotheekrente, onderhoud en beheerkosten voor EU-burgers).

De aangifte voor het voorgaande jaar moet worden ingediend vóór 31 december van het lopende jaar. Uw advocaat of een Spaanse fiscalist kan deze aangifte voor u verzorgen.

Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanje kent een vermogensbelasting die ook van toepassing is op niet-ingezetenen die onroerend goed in Spanje bezitten. In Andalusië geldt een vrijstelling van €700.000 per persoon op de netto vermogenswaarde van uw Spaanse bezittingen. Boven dit bedrag worden progressieve tarieven gehanteerd (0,24% tot 3,03%). Voor de meeste vakantiewoningkopers is de vermogensbelasting niet van toepassing.

Totaalkosten bij een Woning van €300.000 (Bestaande Bouw)

Bovenstaande bedragen zijn schattingen op basis van de geldende tarieven in Andalusië. Raadpleeg altijd een advocaat voor een exacte berekening van uw specifieke situatie.

Voor een uitgebreid overzicht van het volledige aankoopproces, lees ook onze complete koopgids in 10 stappen.