Sprzedaż nieruchomości
Podatki, obowiązki dokumentacyjne i harmonogram — kompleksowy przewodnik dla polskich właścicieli sprzedających nieruchomość na Costa del Sol
Jeśli jesteś obywatelem polskim i posiadasz nieruchomość w Hiszpanii jako nierezydent (tj. nie mieszkasz w Hiszpanii przez więcej niż 183 dni w roku), sprzedaż tej nieruchomości podlega specjalnym zasadom podatkowym określonym przez ustaw o podatku dochodowym od nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR). Znajomość tych zasad pozwoli Ci uniknąć przykrych niespodzianek finansowych.
Jest to jeden z najważniejszych mechanizmów, o którym musi wiedzieć nierezydent sprzedający nieruchomość w Hiszpanii. Na podstawie art. 25 LIRNR, kupujący zobowiązany jest do zatrzymania 3% ceny zakupu i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) w ciągu miesiąca od transakcji.
Przykład: przy sprzedaży nieruchomości za 300 000 EUR, kupujący zatrzymuje 9 000 EUR i przekazuje je Urzędowi Skarbowemu — sprzedający otrzymuje jedynie 291 000 EUR.
To zatrzymanie stanowi zaliczkę na poczet podatku od zysku kapitałowego. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy niż 3% ceny, sprzedający może ubiegać się o zwrot nadpłaty. Jeśli wyższy — musi dopłacić różnicę.
Zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta z UE opodatkowany jest stawką 19%. Podstawa opodatkowania to różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia, powiększonym o udokumentowane nakłady na ulepszenia i koszty transakcyjne.
Obliczenie zysku kapitałowego:
Podatek IRNR należy rozliczyć w formularzu Modelo 210 w terminie 4 miesięcy od daty sprzedaży. Salama Legal SLP zajmuje się przygotowaniem i złożeniem zeznania podatkowego oraz wnioskiem o zwrot nadpłaty zatrzymania 3%.
Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU) to podatek gminny od wzrostu wartości gruntu w czasie posiadania nieruchomości. Podatnikiem jest sprzedający. Obliczany jest na podstawie wartości katastralnej gruntu i liczby lat posiadania.
Ważne: po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2021 roku, podatek nie jest należny, jeśli nie wystąpił rzeczywisty wzrost wartości gruntu. W razie straty lub braku wzrostu można zakwestionować jego wymiar. Prawnik obliczy i złoży deklarację plusvalía w terminie 30 dni od sprzedaży.
Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż sprzedający zobowiązany jest do posiadania aktualnego certyfikatu energetycznego (certificado de eficiencia energética), który określa klasę energetyczną budynku (od A do G). Certyfikat musi być wpisany do rejestru Junta de Andalucía i udostępniony kupującemu. Brak certyfikatu może skutkować grzywną administracyjną.
Sprzedający zobowiązany jest dostarczyć notariuszowi zaświadczenie od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (certificado de estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad) potwierdzające brak zaległości w opłatach. Dokument musi być aktualny (zazwyczaj z ostatnich 30 dni).
Jeśli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, przy sprzedaży możliwe są dwa podejścia:
Zadbamy o rozliczenie podatków, odzyskanie nadpłaconego zatrzymania 3% i obsługę prawną całej transakcji. Skontaktuj się z nami przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.