Zakup nieruchomości z aktywną licencją turystyczną (VUT — Vivienda de Uso Turístico) na Costa del Sol brzmi jak idealna inwestycja: gotowy produkt, który od razu może generować dochód z wynajmu krótkoterminowego. W praktyce jednak kwestia przeniesienia licencji jest znacznie bardziej złożona, niż mogłoby się wydawać. Wielu kupujących odkrywa po finalizacji transakcji, że licencja, którą myśleli, że kupili razem z nieruchomością, w rzeczywistości im nie przysługuje. Wyjaśniamy, jak to naprawdę działa.
Licencja VUT (Vivienda de Uso Turístico) to zezwolenie na wynajem nieruchomości mieszkalnej turystom na okresy krótsze niż dwa miesiące za wynagrodzeniem. W Andaluzji, a szczególnie na Costa del Sol — jednym z najpopularniejszych kierunków turystycznych Europy — posiadanie ważnej licencji turystycznej oznacza możliwość legalnego zarabiania na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com.
Ze względu na coraz bardziej restrykcyjną politykę mieszkaniową i ograniczenie nowych licencji w wielu gminach, nieruchomości z istniejącą licencją VUT cieszą się dużym popytem i osiągają wyższe ceny na rynku. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby kupujący dokładnie rozumiał, co faktycznie nabywa.
Podstawowy błąd, który popełniają zagraniczni nabywcy, wynika z przekonania, że licencja turystyczna jest „wbudowana" w nieruchomość i automatycznie przechodzi na nowego właściciela wraz z kluczami i aktem notarialnym. Tak nie jest.
Zgodnie z Decreto 31/2024, regulującym wynajem turystyczny w Andaluzji, licencja VUT jest powiązana zarówno z konkretną nieruchomością (jej numerem rejestracyjnym w Rejestrze Turystyki Andaluzji — NRA), jak i z konkretną osobą fizyczną lub prawną, która tę licencję uzyskała. Zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje automatycznego przejścia uprawnień wynikających z licencji.
Innymi słowy: nowy właściciel musi samodzielnie ubiegać się o prawo do wynajmu turystycznego, nawet jeśli nieruchomość jest już zarejestrowana w systemie turystycznym Andaluzji.
Po nabyciu nieruchomości, nowy właściciel, który chce kontynuować wynajem turystyczny, zobowiązany jest do podjęcia następujących kroków:
Warto zaznaczyć, że złożenie nowej Declaración Responsable jest co do zasady procedurą deklaratywną, a nie wymagającą uprzedniego zezwolenia. Jednak nieruchomość musi spełniać wszystkie aktualne wymogi prawne — w tym dotyczące wyposażenia, bezpieczeństwa przeciwpożarowego i izolacji akustycznej — które mogły ulec zmianie od czasu uzyskania pierwotnej licencji.
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości z licencją turystyczną, konieczne jest przeprowadzenie rzetelnego due diligence prawnego. Oto kluczowe obszary weryfikacji:
Przeniesienie licencji turystycznej i cały proces związany z rejestracją w systemie andaluzyjskim to zadanie wymagające specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa turystycznego i administracyjnego. W kwestii samego procesu uzyskania lub aktualizacji licencji VUT, gorąco polecamy skontaktowanie się z partnerskim serwisem licenciaturisticaandalucia.es — specjalistami od licencji turystycznych w Andaluzji, którzy przeprowadzają klientów przez cały proces rejestracji, od złożenia Declaración Responsable po aktualizację danych w RTA.
Nasza kancelaria — Salama Legal SLP — skupia się na kompleksowej obsłudze prawnej transakcji zakupu nieruchomości, w tym na due diligence dotyczącym licencji turystycznej, weryfikacji postępowań sankcyjnych i doradztwie podatkowym. Obaj specjaliści mogą pracować równolegle, aby zapewnić Państwu pełne wsparcie na każdym etapie procesu.
Zakup nieruchomości z licencją turystyczną na Costa del Sol wymaga precyzyjnego podejścia prawnego na każdym etapie transakcji. Nasz zakres usług obejmuje:
Licencja turystyczna to jeden z najbardziej wartościowych atrybutów nieruchomości na Costa del Sol — i jeden z najbardziej skomplikowanych pod względem prawnym. Fakt, że nieruchomość posiada aktywny numer NRA w momencie zakupu, nie gwarantuje, że nowy właściciel automatycznie będzie mógł prowadzić wynajem turystyczny. Wymagane jest złożenie nowej Declaración Responsable, aktualizacja danych właściciela w rejestrze i weryfikacja, że nieruchomość nadal spełnia wszystkie aktualne wymogi prawne.
Przed podjęciem decyzji o zakupie, warto przeprowadzić szczegółowe due diligence, które uchroni Państwa przed kosztownymi niespodziankami po finalizacji transakcji. Jesteśmy do Państwa dyspozycji.
Weryfikujemy status licencji turystycznej w ramach każdego procesu zakupu. Skontaktuj się z nami po bezpłatną konsultację.