Juridische Gids
Illegale bouw, AFO-certificaat en DAFO-procedure in Andalusië — wat u moet weten
Illegale bouw is een van de grootste risico's bij de aankoop van vastgoed in Spanje, en met name op de Costa del Sol en in de provincie Málaga. Schattingen suggereren dat honderdduizenden woningen in Spanje geheel of gedeeltelijk zonder vergunning zijn gebouwd of verbouwd. Dit betreft niet alleen kleine aanbouwen of terrassen, maar soms ook complete woningen op grond die niet als bouwgrond is bestemd.
Als koper is het essentieel dat u de stedenbouwkundige status van het pand kent voordat u tekent. Een woning met illegale bouwwerken kan leiden tot sloopbevelen, aanzienlijke boetes, onmogelijkheid om hypotheek te krijgen en ernstige waardevermindering.
Spaanse gemeenten classificeren grond in hun bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU). De twee meest relevante categorieën zijn:
Er bestaat ook een tussenliggende categorie, suelo urbanizable (toekomstig te ontwikkelen stedelijk gebied), die niet direct bebouwbaar is maar waarvoor ontwikkelingsplannen bestaan.
Het informe urbanístico is een officieel document dat u opvraagt bij de gemeente en dat de stedenbouwkundige status van een perceel omschrijft: de bestemming, de toegestane bebouwing, de bouwvoorschriften, eventuele beschermingsregimes en de status van lopende procedures. Dit document is onmisbaar bij due diligence voor elke vastgoedtransactie en geeft een helder beeld van wat legaal is en wat niet.
Uw advocaat vraagt dit rapport op als onderdeel van het due diligence onderzoek en interpreteert de bevindingen in het licht van uw aankoop.
In Spanje zijn het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en het kadaster (Catastro) twee onafhankelijke registers die niet altijd dezelfde informatie bevatten. Het eigendomsregister geeft informatie over juridische eigendom en zakelijke rechten. Het kadaster geeft informatie over de fysieke kenmerken van een perceel: oppervlakte, ligging, gebruik en kadastrale waarde (valor catastral).
Discrepanties tussen beide registers zijn in Spanje schering en inslag, met name in landelijke gebieden. Een woning kan in het eigendomsregister als 150 m² geregistreerd staan, terwijl het kadaster 200 m² aangeeft — of omgekeerd. Die discrepantie kan wijzen op niet-geregistreerde verbouwingen, illegale aanbouwen of fouten in historische registraties. Uw advocaat vergelijkt beide registers en adviseert over eventuele correcties.
Het AFO-certificaat (Certificado de Asimilado a Fuera de Ordenación) is een Andalusisch instrument voor woningen die zijn gebouwd op grond waar bouwen eigenlijk niet is toegestaan, maar waarbij de verjaringstermijn voor handhaving is verstreken. In Andalusië verjaart de bevoegdheid tot handhaving van een bouwovertreding na zes jaar (voor beschermde gebieden gelden langere termijnen of geldt geen verjaring).
Met een AFO-certificaat wordt de woning officieel erkend als "gelijkgesteld aan buiten het bestemmingsplan" — wat inhoudt dat sloop niet meer wordt geëist, maar dat uitbreidingen of renovaties ook niet worden toegestaan. Het AFO-certificaat maakt het mogelijk de woning in te schrijven in het eigendomsregister, een hypotheek te krijgen en nutsaansluitingen te formaliseren. Het is echter geen regularisatie: de woning blijft stedenbouwkundig niet conform.
De DAFO-procedure (Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación) is de formele aanvraagprocedure bij de gemeente voor het verkrijgen van het AFO-certificaat. De procedure vereist onder andere:
De procedure kan meerdere maanden tot meer dan een jaar duren, afhankelijk van de gemeente. Als een woning die u wilt kopen een AFO-certificaat nodig heeft maar dit nog niet heeft, kunt u de aanvraag als opschortende voorwaarde in het koopcontract opnemen, of de verkoper verplichten het certificaat te verkrijgen vóór de overdracht.
Als een woning zich in een beschermd gebied bevindt (bijv. dominio público hidráulico, zona de influencia del litoral, Vía Pecuaria), is regularisatie via AFO/DAFO niet mogelijk en bestaat er een reëel risico op sloopbevel, ongeacht de ouderdom van de bouw. Uw advocaat beoordeelt dit risico nauwkeurig voordat u enige betaling verricht.
Salama Legal controleert de volledige stedenbouwkundige status van uw beoogde aankoop en adviseert u over de risico's en mogelijkheden. Neem vandaag contact op.