Juridische Gids
Belastingen, inhoudingen en juridische verplichtingen bij de verkoop van uw Spaanse woning
De verkoop van onroerend goed in Spanje als buitenlandse niet-ingezetene kent specifieke fiscale en juridische verplichtingen die u niet tegenkomt bij een gewone transactie tussen Spaanse ingezetenen. Een goede voorbereiding — bij voorkeur met een ervaren Spaanse advocaat — voorkomt onaangename verrassingen en zorgt dat u het maximale nettobedrag ontvangt.
De meest kenmerkende verplichting bij de verkoop door een niet-ingezetene is de verplichte bronheffing van 3%. De koper is wettelijk verplicht om 3% van de koopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. Dit bedrag wordt dus niet aan de verkoper betaald.
De koper dient dit bedrag binnen één maand na de notariële overdracht te betalen via formulier 211. Als de koper dit nalaat, kan de belastingdienst de woning aanslaan voor de belastingschuld. Als de verkoper geen of weinig winst heeft gemaakt, kan de werkelijk verschuldigde belasting lager zijn dan de 3% inhouding — in dat geval heeft de verkoper recht op teruggave. Uw advocaat berekent het exacte saldo en dient de belastingaangifte in.
Als niet-ingezetene betaalt u vermogenswinstbelasting op de winst uit de verkoop via het Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Voor EU-burgers (inclusief Nederlanders en Belgen) bedraagt het belastingtarief 19% op de netto vermogenswinst. Voor niet-EU-burgers geldt een tarief van 24%.
De netto vermogenswinst wordt berekend als: verkoopprijs minus aankoopprijs minus aankoopkosten (belastingen, notaris, advocaat bij aankoop) minus verbeteringskosten (aangetoond door facturen) minus verkoopkosten (makelaarscourtage, advocaat bij verkoop). Het is dus essentieel dat u alle aankoopkosten en investeringsfacturen bewaard heeft.
De belastingaangifte wordt ingediend via formulier 210, binnen vier maanden na de notariële overdracht. Uw advocaat berekent de winst, optimaliseert de aftrekposten en dient de aangifte tijdig in.
Naast de IRNR is de verkoper ook verplicht de gemeentelijke meerwaardeheffing te betalen, de plusvalía municipal (officieel: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Deze belasting wordt geheven door de gemeente op basis van de waardestijging van de grond (niet de bebouwing) gedurende de periode dat u eigenaar was.
Belangrijk: na een arrest van het Spaans Constitutioneel Hof uit 2021 is de berekeningswijze gewijzigd. Als u kunt aantonen dat u geen winst heeft gemaakt op de grond, kunt u bezwaar maken. Uw advocaat beoordeelt of de gemeentelijke aanslag correct is en of een objectiemethode gunstiger uitpakt.
Sinds 2013 is het in Spanje verplicht om bij de verkoop (en verhuur) van een woning een geldig energieprestatie-certificaat (certificado de eficiencia energética) te overleggen. Dit certificaat geeft de woning een energielabel van A (zeer energiezuinig) tot G (zeer energieonzuinig). Zonder geldig energiecertificaat kan de notaris de verkoopakte niet passeren. Het certificaat wordt opgesteld door een gecertificeerde energiedeskundige en is tien jaar geldig.
Als u een appartement of woning in een urbanisatie verkoopt, bent u verplicht een recent certificaat van de VvE-beheerder (administrador de fincas) te overleggen waaruit blijkt dat er geen openstaande gemeenschappelijke kosten zijn. Als er wel schulden zijn, wordt het openstaande bedrag doorgaans in mindering gebracht op de koopprijs of voldaan bij de notaris.
Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet deze worden afgelost bij de verkoop. Er zijn twee opties: de verkoper lost de hypotheek af vóór de notariële akte, of de koper betaalt een deel van de koopprijs rechtstreeks aan de hypotheekbank van de verkoper. Uw advocaat coördineert met de bank het exacte aflossingsbedrag en zorgt voor de formele doorhaling (cancelación registral) van de hypotheek in het eigendomsregister.
Voor een vlotte verkooptransactie dient u ook de volgende documenten te hebben: laatste betaalbewijzen IBI (OZB), eigendomsakte (escritura), NIE-nummer, bewijs van laatste betaling gemeenschappelijke kosten, en eventuele vergunningen en certificaten die bij de aankoop zijn verstrekt.
Salama Legal begeleidt u bij de volledige verkoopproces — van belastingberekening tot notariële akte — en zorgt dat u het maximale nettobedrag ontvangt.