Juridische Gids
Bankgaranties, betalingsschema's en juridische bescherming bij aankoop over de tekening
Bij een off-plan aankoop (sobre plano) koopt u een woning die nog gebouwd moet worden — op basis van tekeningen, maquettes en beschrijvingen. De oplevering vindt doorgaans één tot drie jaar na ondertekening van het koopcontract plaats. Dit type aankoop biedt vaak aantrekkelijke prijzen en de mogelijkheid om personalisaties door te voeren, maar brengt ook specifieke juridische risico's met zich mee die een ervaren advocaat moet beoordelen.
De belangrijkste bescherming voor de off-plan koper in Spanje is de bankgarantie of verzekering (aval bancario of seguro de caución). Op grond van de Spaanse wet (Ley 57/1968, nu opgenomen in de Ley de Ordenación de la Edificación en de Ley 20/2015) is de projectontwikkelaar verplicht om alle betalingen die de koper vóór oplevering verricht te garanderen via een bankgarantie of verzekeringspolica.
Dit betekent: als de aannemer failliet gaat, de bouw wordt stopgezet of de oplevering niet plaatsvindt, heeft u het recht om al uw betaalde bedragen inclusief wettelijke rente terug te vorderen via de garant (bank of verzekeraar). Zonder deze garantie is de koper volledig blootgesteld aan het insolventierisico van de ontwikkelaar.
Uw advocaat controleert of de garantie aanwezig is, of ze geldig is en of ze ook daadwerkelijk betrekking heeft op uw specifieke betaling — want niet elke garantiedocument is waterdicht opgesteld.
Bij nieuwbouw verloopt de betaling in fasen. Een typisch schema ziet er als volgt uit:
Voor elke betaling dient de ontwikkelaar een afzonderlijke bankgarantie te verstrekken. Uw advocaat controleert of dit consequent gebeurt.
Voordat u een contract tekent, moet uw advocaat verifiëren dat de ontwikkelaar beschikt over een geldige bouwvergunning (licencia de obras mayor). Veel projecten worden op de markt gebracht terwijl de vergunning nog in aanvraag is — dit is een aanzienlijk risico, want er is geen garantie dat de vergunning wordt verleend. Uw advocaat bekijkt ook of het project in overeenstemming is met het bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana) en of de grond als bouwgrond is bestemd (suelo urbano).
Bij oplevering moet de ontwikkelaar een licencia de primera ocupación (bewoonbaarheidsverklaring) overhandigen. Zonder dit document kunt u geen nutsaansluitingen op naam zetten, geen hypotheek afsluiten en niet legaal in de woning wonen. Vertragingen in de afgifte van dit document zijn helaas niet ongewoon.
In het contract moet een opleveringsdatum zijn vastgelegd, bij voorkeur met een boeteclausule voor vertraging (penalización por demora). Als de oplevering meer dan een bepaalde periode vertraagt, kunt u het recht hebben het contract te ontbinden en uw aanbetaling terug te eisen. Uw advocaat onderhandelt over en beoordeelt deze bepalingen.
Bij oplevering inspecteert uw advocaat of een technisch expert de woning en maakt een lijst van gebreken (lista de defectos of punch list). Alle geconstateerde gebreken moeten worden gedocumenteerd en de ontwikkelaar is verplicht deze te herstellen. Onderteken de oplevering nooit zonder alle gebreken schriftelijk vast te leggen, want na ondertekening wordt het moeilijker om herstelling te eisen.
De Spaanse wet (Ley de Ordenación de la Edificación) voorziet in drie garantietermijnen:
De architect, aannemer en projectontwikkelaar zijn gezamenlijk aansprakelijk voor deze garanties. Uw advocaat informeert u over hoe u gebreken tijdig en correct kunt claimen.
Laat Salama Legal uw off-plan contract beoordelen en uw belangen beschermen — van bankgarantie tot oplevering. Neem vandaag contact op.